В России предлагают ужесточить правила строительства частных домов в ипотеку: деньги за них хотят передавать подрядчикам только после завершения работ. Сейчас такая схема с эскроу-счетами действует лишь в отдельных льготных программах, но её планируют распространить на весь рынок ИЖС. Повод — растущие риски недостроев: в Татарстане уже есть громкие уголовные дела, где 65 семей потеряли более 260 млн рублей. Эксперты отмечают, что рынок до сих пор часто работает «по знакомству, без гарантий», при этом продажи сейчас замерли, но к середине года ожидается рост цен на дома на 10–15%.

Распространить эскроу-счета на все индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с использованием ипотеки предложил на круглом столе в Совете Федерации первый заместитель гендиректора «Дом.РФ» Алексей Ниденс.

Речь идёт о схеме, при которой деньги покупателя хранятся в банке и передаются застройщику только после завершения строительства. Сейчас такие правила действуют лишь в ряде льготных ипотечных программ ИЖС.

Как пояснил Ниденс, по мере снижения ключевой ставки все больше людей будут брать обычную, не льготную ипотеку на строительство домов.

— Существует риск увеличения числа граждан, чьи жилые дома не будут достроены в срок, — предупредил спикер.

Чтобы защитить покупателей, предлагается закрепить в законе правило — выдавать ипотеку на частные дома только с использованием эскроу-счетов, где деньги защищены до окончания стройки.

Напомним, с 1 марта 2025 года вступил в силу закон о внедрении системы эскроу-счетов при строительстве частных жилых домов по договорам строительного подряда. Согласно закону, деньги граждан на этапе строительства будут находиться на эскроу-счете и станут доступны подрядчику только после регистрации права собственности на дом за заказчиком.

В свою очередь подрядные организации будут обязаны раскрывать на строим.дом.рф информацию о своём бизнесе, количестве заключённых и расторгнутых договоров, а также сроках и своевременности их исполнения. Сводные статистические данные по сделкам будут находиться в публичном доступе, что даст возможность гражданам более взвешенно подходить к выбору подрядчика для строительства дома.

На текущий момент в России начато строительство более 24 тысяч частных домов с использованием механизма счетов эскроу, порядка 10 тысяч домов уже построены и введены в эксплуатацию, 3,7 тысячи подрядчиков работают со счетами эскроу.

Доля Татарстана в общем объёме договоров подряда на ИЖС с использованием эскроу-счетов превышает 5%. Для сравнения: в топ-3 попала Московская область (16%), Краснодарский край (7%) и Башкортостан (6%).

По данным на 21 марта, в республике введено 728 тысяч кв. м индивидуального жилья — это 37% от годового плана (1 млн 980 тысяч кв. м). Общий план по вводу жилья выполнен на 38%: сдано более 1,194 млн кв. м из запланированных 3,175 млн.

Что касается средней стоимости дома, то она составляет 9 млн рублей. За квартал сумма выросла на 1,8%, а за год — 5,6%. Об этом сообщается в исследовании федерального портала «Мир квартир». В целом по стране ценник достигает 7,6 млн рублей. За квартал он увеличился на 2,2%, а за год — 1,6%.

В 2025 году в Минстрое РТ поднимался вопрос обманутых дольщиков в ИЖС. Татарстан был в «красной зоне» «как регион, имеющий большое количество кредитных договоров, по которым фиксируются просрочки завершения строительства объектов». Глава ведомства Марат Айзатуллин обращался к главам муниципальных районов, призывая «взять ИЖС под особый контроль, следить за ходом строительства и вести соответствующую работу в постоянном режиме».

Так, месяц назад прокуратура Татарстана сообщала, что в Казани будут судить семерых участников мошеннической схемы ООО «Таунхаусы и дома» и ООО «Бастион-Строй», которые под видом строительства коттеджей по низким ценам выманили у 65 человек свыше 260 млн рублей. К уголовной ответственности привлекли и бывшего работника банка, который содействовал хищению денежных средств, ускоряя процедуру оформления кредитов.

«В Татарстане распространена работа строительства по знакомствам, рекомендациям»

Данная мера может помочь уменьшить количество тех людей, чьи дома не были достроены. Об этом в разговоре с KazanFirst рассказала руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По её словам, главным фактором, который может повлиять на сроки строительства, является непосредственно спрос на дома. Если он будет хорошим и устойчивым, то и процессы строительства будут идти налаженно.

— Сказать, что полностью уйдут обманутые дольщики с рынка ИЖС, нельзя, потому что не все работают с эскроу-счетами, продолжаются работы по взаимодействию подряда без всяких гарантий. В Татарстане распространена работа строительства по знакомствам, рекомендациям, без вмешательства третьих лиц, — отметила собеседница.

«Риски недостроя существуют, и Татарстан не является исключением»

— На текущий момент механизм эскроу-счетов в ИЖС уже применяется, как правило, при работе с аккредитованными подрядчиками и банками. Поэтому инициатива ДОМ.РФ направлена на повышение прозрачности и безопасности сделок для покупателей, — рассказал KazanFirst руководитель направления ИЖС компании «Флэт» Денис Хохлов.

Он подчеркнул, что «риски недостроя в сегменте действительно существуют и Татарстан не является исключением». Связано это с выбором подрядчика: «на рынке по-прежнему присутствуют компании с недостаточным опытом или слабой финансовой устойчивостью». При этом «с ростом доли ипотечных сделок требования банков к подрядчикам становятся жестче, что уже частично снижает такие риски».

— Спрос на индивидуальное жилищное строительство остается стабильно высоким. Мы видим устойчивый интерес со стороны покупателей, особенно в сегменте домов для постоянного проживания. При сохранении текущего уровня спроса и ограниченного предложения качественных объектов можно ожидать дальнейшего роста цен, однако он, скорее всего, будет умеренным и зависимым от конкретной локации и характеристик дома, — заключил Хохлов.

«Роста продаж в отрасли ИЖС на данный момент никакого нет»

Однако основатель строительной компании (строит ИЖС) «Инбриг» Викентий Бригаднов заявил KazanFirst, что «роста продаж в отрасли ИЖС на данный момент никакого нет». По его словам, «жилье очень хорошо продавалось до изменений условий по семейной ипотеке, но сейчас рынок просто остановился, заявок крайне мало — в два раза меньше, чем было в прошлом году».

В связи с этим возможна стагнация и снижение ставок по работам, однако все остальные сферы жизни дорожают, а вместе с ними должна расти и средняя зарплата, поэтому работы могут вырасти в цене на 10–15% к концу или середине года, особенно в пик строительного сезона.

Он считает данную инициативу правильной, так как клиенту передавать деньги напрямую ненадежным подрядчикам опасно. Таких компаний, по его оценке, около 80%: они не имеют долгой истории, в штате 1–3 человека, работающих неофициально, работают по непонятным схемам, не справляются с ростом цен, берут много объектов, не учитывают расходов, уходят в минус и бросают стройки, особенно на фоне падения спроса на жилье, начавшегося с августа позапрошлого года.

Собеседник напомнил, что подрядным организациям не выдают деньги клиента сразу, а необходимо строить за свои, и если их нет — идти в банки, но они «сейчас неохотно кредитуют стройкомпании из-за высокой закредитованности и высоких ставок». Проблема в том, что при 10 объектах компании нужно иметь в активах около 150 млн рублей, а наценка по договорам подряда невысока, и таких активов у большинства нет. Банки готовы кредитовать надёжных партнёров, но льготные ставки выросли с 1 до 6–8%, поэтому строить надо быстро, за 2,5–3 месяца.

Однако теперь усложнилась и сама процедура регистрации объектов: чтобы раскрыть эскроу-счет, нужна выписка ЕГРН на готовый дом, а сроки регистрации выросли из-за новых этапов: уведомление о начале строительства, присвоение адреса через ФИАС, кадастровые работы.

— Конечно, в Татарстане имеются риски, что жилые дома не будут достроены в срок. Такие кейсы есть, что людям дома недостраивают по 1-2 года из-за финансовых проблем в компаниях, а им обещали построить жилье дешево условно за 5 млн рублей. В итоге им не построили дом. Сейчас они в судах отсуживают деньги. Не стоит считать, что в Татарстане все прекрасно. Проблема в отрасли, конечно, существует. Мне кажется, что в целях своей безопасности клиенты будут сами просить строительные компании использовать счета эскроу, — комментирует Бригаднов.